La fianza del alquiler: cuánto te pueden pedir y cómo recuperarla

La fianza es la garantía en dinero que el casero exige obligatoriamente al firmar el contrato: una mensualidad de renta en vivienda, dos en otros usos. No se la entregas a él para que la guarde: tiene que depositarla en la comunidad autónoma. Cuando te vas de la vivienda, tienes derecho a recuperarla en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; si se retrasa, el dinero empieza a generar interés legal a tu favor.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), artículo 36, obliga a una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en vivienda, o dos mensualidades en arrendamiento para uso distinto. No se actualiza durante los primeros cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica; en cada prórroga, cualquiera de las partes puede pedir que se ajuste a una o dos mensualidades de la renta vigente en ese momento.

Además de la fianza, las partes pueden pactar una garantía adicional, por ejemplo un aval bancario. En vivienda, en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades más. Las administraciones públicas están exceptuadas de prestar fianza cuando la renta se paga con cargo a sus presupuestos.

El arrendador tiene la obligación de depositar esa fianza en la comunidad autónoma donde está la vivienda, no quedársela él: en Madrid, ante la Comunidad de Madrid, en 30 días hábiles desde la firma del contrato; en la Comunitat Valenciana, ante la Generalitat, dentro del mes siguiente a la firma. Cada comunidad autónoma tiene su propio organismo y su propio plazo: si vives en otra, comprueba la norma local.

1. Al firmar el contrato, entregas al arrendador la fianza, y la garantía adicional si se pactó alguna.
2. El arrendador la deposita en la comunidad autónoma, en el plazo que fija cada una (ver Plazos).
3. Al terminar el contrato, entregas las llaves; desde ahí, el arrendador tiene un mes para devolverte la fianza.
4. Si pasa ese mes sin devolvértela, la cantidad empieza a generar el interés legal del dinero, a tu favor, hasta que te pague.

Si no te la devuelven

1. Envíale un requerimiento por escrito o un burofax, con la cantidad exacta y un plazo breve para pagar; eso deja constancia de la fecha desde la que corre el interés.
2. Si el arrendador es una empresa o un profesional, no un particular, puedes presentar también una reclamación en una oficina de consumo, o pedir un arbitraje de consumo si está adherido al sistema.
3. Si aun así no paga, puedes reclamar por la vía civil. Para una deuda clara, como la fianza, la vía más directa es el proceso monitorio, sin límite de cuantía y sin necesitar abogado obligatoriamente. Si el arrendador se opone, o prefieres ir directamente por la vía contenciosa, se resuelve por juicio verbal cuando la cantidad no supera los 15.000 €, límite en el que entra casi cualquier fianza de vivienda.

• El contrato de alquiler y el justificante de haber entregado la fianza.
• Inventario y fotografías del estado de la vivienda, idealmente de la entrada y de la salida.
• Justificantes de que pagaste la renta y los suministros al día, para descartar deudas que descontar de la fianza.
• El requerimiento o burofax enviado al arrendador, si hizo falta.

• El arrendador deposita la fianza en la comunidad autónoma: en Madrid, en 30 días hábiles desde la firma del contrato; en la Comunitat Valenciana, dentro del mes siguiente a la firma.
• Devolución al terminar: un mes desde la entrega de llaves. Pasado ese plazo, corre el interés legal del dinero a tu favor.
• Reclamación por la vía civil: proceso monitorio, sin límite de cuantía; juicio verbal, para cantidades de hasta 15.000 €.

La fianza en sí cuesta una mensualidad de renta en vivienda, o dos en otros usos; la garantía adicional, si existe, se suma aparte, con el límite indicado arriba. Depositarla y pedir su devolución en la comunidad autónoma no tiene coste. Si reclamas por la vía civil como persona física, no pagas tasa judicial: desde 2015, las personas físicas están exentas de ella en todos los órdenes e instancias. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son, desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, a cargo del arrendador, no tuyos. Un abogado o un burofax tienen un coste de mercado, sin tarifa oficial.

• No hacer inventario ni fotos al entrar: sin ellos, cuesta mucho más demostrar en qué estado recibiste la vivienda.
• Aceptar sin más que te descuenten por "desgaste normal": el Código Civil dice que devuelves la vivienda tal como la recibiste, salvo lo que se haya perdido por el paso del tiempo o por causa inevitable; el desgaste por el uso ordinario no se te puede imputar.
• Dejar pasar el tiempo sin ninguna reclamación por escrito: un requerimiento o un burofax fija la fecha desde la que corre el interés a tu favor.

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 36 (BOE)
• Código Civil, arts. 1561 a 1564 (BOE)
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (BOE)
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE)
• Fianzas de arrendamiento (Comunidad de Madrid)
• Depósito de fianza en metálico por arrendamiento (Generalitat Valenciana)
• Solicitud de devolución del depósito de fianzas (Generalitat Valenciana)
• Exención de tasas judiciales para las personas físicas (La Moncloa)