Garanția la chirie (fianza): cât ți se poate cere și cum o recuperezi

Fianza e garanția în bani pe care proprietarul o cere obligatoriu la semnarea contractului: o lună de chirie pentru locuință, două pentru alt tip de folosință. Nu i-o dai lui direct ca să o păstreze: trebuie să o depună la comunitatea autonomă. Când pleci din locuință, ai dreptul să o recuperezi într-o lună de la predarea cheilor; dacă întârzie, banii încep să producă dobândă legală în favoarea ta.

Legea de arrendamiento (LAU), articolul 36, obligă la o fianza în numerar egală cu o lună de chirie, la locuință, sau două luni, la alt tip de folosință. Nu se actualizează în primii cinci ani de contract, sau șapte dacă proprietarul e persoană juridică; la fiecare prelungire, oricare parte poate cere ajustarea ei la o lună sau două din chiria de atunci.

Pe lângă fianza, părțile pot conveni o garanție suplimentară, de exemplu un aval bancar. La locuință, în contracte de până la cinci ani, sau șapte dacă proprietarul e persoană juridică, această garanție suplimentară nu poate trece de două luni de chirie în plus. Administrațiile publice sunt scutite de fianza, când chiria se plătește din bugetul lor.

Proprietarul are obligația să depună fianza la comunitatea autonomă unde e locuința, nu să o păstreze el: la Madrid, la Comunidad de Madrid, în 30 de zile lucrătoare de la semnarea contractului; în Comunitatea Valenciană, la Generalitat, în luna următoare semnării. Fiecare comunitate autonomă are propriul organism și propriul termen: dacă locuiești în altă comunitate, verifică regula locală.

1. La semnarea contractului, dai proprietarului fianza, și garanția suplimentară dacă s-a convenit una.
2. Proprietarul o depune la comunitatea autonomă, în termenul fixat de fiecare (vezi Termene).
3. La final, predai cheile; de acolo, proprietarul are o lună ca să-ți returneze fianza.
4. Dacă trece luna fără să ți-o returneze, suma începe să producă dobânda legală a banilor, în favoarea ta, până la plată.

Dacă nu ți-o returnează

1. Trimite-i o cerere scrisă sau un burofax, cu suma exactă și un termen scurt pentru plată; asta lasă dovadă scrisă a datei de la care curge dobânda.
2. Dacă proprietarul e o firmă sau un profesionist, nu o persoană particulară, poți depune și o reclamație la o oficina de consumo, sau cere un arbitraj de consum dacă e aderat la sistem.
3. Dacă tot nu plătește, poți reclama pe cale civilă. Pentru o datorie clară, ca fianza, cea mai directă cale e proceso monitorio, fără plafon de sumă și fără să ai nevoie neapărat de avocat. Dacă proprietarul se opune, sau preferi direct calea contencioasă, se rezolvă prin juicio verbal dacă suma nu trece de 15.000 €, plafon valabil pentru aproape orice fianza de locuință.

• Contractul de închiriere și dovada că ai plătit fianza.
• Inventar și fotografii ale stării locuinței, ideal de la intrare și de la ieșire.
• Dovezi că ai plătit chiria și facturile la zi, ca să nu existe datorii de scăzut din fianza.
• Cererea scrisă sau burofax-ul trimis proprietarului, dacă a fost nevoie de el.

• Proprietarul depune fianza la comunitatea autonomă: la Madrid, în 30 de zile lucrătoare de la semnarea contractului; în Comunitatea Valenciană, în luna următoare semnării.
• Returnarea la final: o lună de la predarea cheilor. Trecut acest termen, curge dobânda legală a banilor în favoarea ta.
• Reclamație pe cale civilă: proceso monitorio, fără plafon de sumă; juicio verbal, pentru sume de până la 15.000 €.

Fianza în sine costă o lună de chirie, la locuință, sau două, la alt tip de folosință; garanția suplimentară, dacă există, se adaugă separat, cu plafonul de mai sus. Depunerea și cererea de returnare la comunitatea autonomă nu au cost. Dacă reclami pe cale civilă ca persoană fizică, nu plătești taxă judiciară: din 2015, persoanele fizice sunt scutite de ea în orice ordine și instanță. Cheltuielile de gestiune imobiliară și de formalizare a contractului sunt, din Legea 12/2023 privind dreptul la locuință, în sarcina proprietarului, nu a ta. Un avocat sau un burofax au cost de piață, fără tarif oficial.

• Să nu faci inventar și fotografii la intrare: fără ele, e mult mai greu să dovedești în ce stare ai primit locuința.
• Să accepți fără discuție un scăzământ pentru „uzură normală”: Codul Civil spune că returnezi locuința așa cum ai primit-o, cu excepția a ce s-a pierdut din cauza timpului sau a unei cauze inevitabile; uzura din folosirea obișnuită nu ți se poate imputa.
• Să lași să treacă timpul fără nicio reclamație scrisă: o cerere sau un burofax fixează data de la care curge dobânda în favoarea ta.

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 36 (BOE)
• Código Civil, arts. 1561 a 1564 (BOE)
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (BOE)
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE)
• Fianzas de arrendamiento (Comunidad de Madrid)
• Depósito de fianza en metálico por arrendamiento (Generalitat Valenciana)
• Solicitud de devolución del depósito de fianzas (Generalitat Valenciana)
• Exención de tasas judiciales para las personas físicas (La Moncloa)